国际大行抛弃SOHO中国 潘石屹身家缩水160亿[转]

从王石的“拐点”论到潘石屹的“百日剧变”说，从任志强“小型房企与其硬撑，不如低价转让股权”的公开劝降，到冯仑“小房企资金链吃紧卖儿卖女不失好选择”的最后通牒，地产大佬们杀气腾腾、声色俱厉的表演，充分预示着中国房地产格局血腥洗牌的日子已为时不远。

中国房地产行业和市场风雨飘摇的调整前夜，SOHO中国掌门人潘石屹与那些忧心忡忡、度日如年的小房企一样心力交瘁，唯一不同的是，中小地产商的痛苦在于日益致命紧缩的资金链条令其生存几近窒息，而潘石屹的最大痛苦莫过于手握重金却短时间内难以找到为炊之米，更令其不快的是，国际大行纷纷唱空SOHO中国（0410.HK），其一度高达317亿港元的身家，不到半年即大幅缩水过半，头上中国富豪的光环黯然失色。

国际大行变脸唱衰

高盛、瑞银、汇丰等声名显赫的国际大行对SOHO中国成功上市功不可没，高盛、汇丰为其联席保荐人，瑞银担任联席牵头经办人。

去年10月，在上述大行鼎力包装推销下，潘及其掌控的SOHO中国，以最具影响力的商业领袖和行业领袖的形象，闪亮登陆香港 股市，并创下中国内地房地产公司赴港上市融资130亿港元财富神话。

按去年10月8日的上市首日收盘价9.55元计算，潘及其夫人合计持股市值高达317亿港元，并以此荣登中国富豪排行榜前列。

然而，成也萧何败也萧何，仅在SOHO中国香港上市后两个月后，高盛、汇丰、瑞银便与潘石屹结束了短暂的蜜月期。

今年1月，汇丰发表研究报告认为，尽管SOHO中国在北京 拥有最好地块，属同行盈利水平最高，但土地储备面积非常小，包括前门项目在内共有132万平方米，首次给予中性评级。

3月，瑞银发表研究报告，虽然维持SOHO中国的买入评级，但把目标价由11港元下调22%至9港元，理由为SOHO管理层推迟注入天安门南项目，以致利润贡献将推迟入账，因此把2009年的纯利预测，由人民币42亿元下调至36亿元。

5月，高盛证券发表研究报告称，将整体内地房地产股今明两年的净利预测，分别下调42%和50%，同时将内地房地产股票目标价较资产净值折让的幅度，由20%扩大至30%。

而高盛从确信买进名单剔除的3只内地股票中，就有SOHO中国，其目标价亦由9.19港元降到5.27港元。

而去年11-12月，瑞银给予SOHO中国的评级为买入，目标价13.00港元其理由为SOHO中国具有独一无二的业务模式：向投资者或用户出售商用物业，而不是建造并出售住宅单位给用户。

同时，高盛发表报告，将ＳＯＨＯ中国纳入研究股份并将其加入买入名单，目标价１２港元。

当时高盛看多SOHO中国的理由令人难忘：虽然市场对集团获准兴建北京天安门“南门”项目存有较低期望，及市场对集团的其它潜在收购寄望亦不大，不过，按目前公司股价而言，回报有上升空间，因收购整体天安门项目会刺激明年底资产净值上升82％，由现时6.51港元，升至11.84港元，目前股价只反映有关项目只值1.2港元，属过低，ＳＯＨＯ中国目前股价，已低于现有土储的资产价值。

颇具讽刺意味的是，这些国际大行信誓旦旦看多SOHO中国的观点言犹在耳，不到两个月，就发生前述翻天覆地的变化。

受上述看空言论影响，潘石屹夫妇持股市值一路暴跌，从上市初期的317亿港元锐减至今的157.89亿港元，市值缩水近160亿港元。

SOHO中国市值暴跌，对潘石屹来说绝不是个好消息。

不止一个坏消息

“上市以后，有人担心我的头发会因为责任的增大而越来越少！”SOHO中国董事长潘石屹曾在上市仪式上轻松诙谐地自我调侃。

现如今，令潘石屹头发“越来越少”的原因可能已不再是社会责任首当其冲，而是公司捉襟见肘的土地储备资源。

据SOHO中国2007年年报，为潘带来无限光荣和财富的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外3期等核心地产项目，已基本开发完毕，截至去年底，已售面积占可售面积比例分别为99.7%、97.7%、100%、100%、100%。

在建项目中，光华路SOHO的已售面积，占可售面积比例达96%，未开发面积仅余2354平米；三里屯SOHO总建筑面积46.6万平米，可售面积36万平方米。

即便规划建筑面积36万平方米的北京天安门（前门）土地项目能够注入，SOHO中国可供开发的土地储备也仅约80万平方米。

然而，天有不测风云，今年3月中旬，潘石屹在上市招股说明中预告的天安门（前门）项目存在的不确定性风险终于应验。

潘石屹现透过私人公司持有北京天街的49%权益，后者持有北京前门(天安门南)项目的33块土地已取得土地使用证，并负责项目的开发，至于余下11块土地中的其中3块土地，原定于2月29日招标，但突然于今年1月31日被有关部门撤销招标。

业内人士分析，这意味着潘石屹遇到新的土地竞价对手出现的可能性很大，潘获得上述3块土地的可能性正在降低。

如今，在北京CBD项目土地已开发殆尽、11块前门土地注入时间陡生变数的情形下，精明的香港投资人自然不会抛开对潘石屹土地储备不足的疑虑。

一位房地产业内人士指出：“成为北京CBD最大开发商，既为潘石屹赢得巨大财富，又为其在业内奠定了极高声望，但北京的CBD、三里屯等商业地产项目是高度稀缺的，一旦开发完在同一个城市内很难寻找第二个类似开发项目，潘石屹手中150亿元人民币现金如何花出去是个大问题。”

此前，曾有媒体报道潘石屹曾有扩展北京以外地产发展项目的打算, 但经对重庆 、南京 、长沙 和天津 等多个内地主要城市考察后，他认为还是在北京发展的利润较高，故未来仍会专注北京市场的拓展。

令人关注的是，中国最具影响力商业领袖称号的潘石屹，如何能在北京把这150亿元变成更多的涂满厚厚奶油的商业土地项目蛋糕。

潘石屹：今年肯定要买地 我们现在钱多

　　SOHO中国董事长潘石屹、行政总裁张欣。资料图片

“售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”，5月13日，潘石屹在SOHO中国(0410.HK)股东大会的说法将房地产业资金紧张的触目惊心表露无遗。

“按照老潘的说法，那么现在的资金情况非常恐怖！全国的商品房销售均价在4000元/平米左右，其中1400-1500元左右为建安费用，含所得税在内的总税负约是销售收入的10%-15%。每平米剩下的自由购地资金约1800-2100元。所以去年行业的资金缺口可能是在1.5万亿元的量级。”一不愿具名的国内最大房地产公司之一的地区公司副总经理对本报记者表示。

他指出，“所谓自由购地资金包括了利润和原土地成本的回收资金。购地支出只要超出它，房地产公司就必须取得外部资金的支持。而从整个行业来说，这既包括原有房地产公司的融资，也包括刚进入这行业且没有开始卖楼的公司带来的资金，但不管怎么说，1.5万亿的缺口实在太大。”

而面对行业资金此种现状，13日，在香港 接受记者采访的SOHO中国董事长潘石屹、行政总裁张欣等却有着一张自己如意的算盘：“所有土地项目，价格比前几个月都要便宜，而且急迫程度都非常高”。

　房地产资金情况严峻

《21世纪》：到去年底，你们手头还有150个亿的现金，今年会不会全部用来买地？

潘石屹：目前所有中国的房地产公司当中，现金量最大的就是SOHO中国了，而2008年的形势，从资金的形势来看比较严峻。

我们简单计算一下，去年，中国房地产行业的总体销售额是2.9万亿，但是，去年房地产公司光买土地的钱就花了3万亿！这里面还要付出好几千亿人民币的税金，所以房地产行业总体来说资金非常紧张。

这些房地产公司都寄希望于能在香港上市，可是准备上市的40家房地产公司中，来了2家，没有成功就回去了。因为美国的次贷危机，国际资本市场不景气，所以这些房地产公司能否上市，还是个问号，国际资本能否继续流入中国房地产市场，也还是个问号。

过去10年，国内房地产开发的资金的主要来源是银行贷款。银行贷款分两部分，一部分是给了开发商，另外更重要的一部分是，银行的钱通过房地产按揭贷款流入到房地产行业。可是从今年前4个月的情况来看，无论是银行给开发商的贷款还是按揭贷款，金额都是非常非常少。

中国还在进行宏观调控， CPI指数又特别高，所以中国政府一直在实施从紧的货币政策，现在国内的情况是地多钱少，现在在跟我们谈的所有土地项目，价格比前几个月都要便宜，而且急迫程度都非常高。

《21世纪》：现在谈的土地项目比以前大概能便宜多少？

潘石屹：这个还不能具体说。

张欣：具体的数字我们要公告了才可以谈。

《21世纪》：昨天内地公布了CPI数据，央行同时宣布再次提高存款准备金率0.5%，这是否意味着房地产行业的资金形势更加严峻了？

潘石屹：这个实际上是一个信号，意味着中国还要实施从紧的货币政策，而且，这次是在公布CPI8.5%的同时就提高了存款准备金率0.5%，这是一个很强烈的信号，这意味着在未来的房地产市场上，钱会更值钱。

资产负债率低至8.5%

《21世纪》：今年SOHO中国买地的规模大概多大？

张欣：具体买多少地我们也不能透露。但从公司规划上看，今年是肯定要买地的，因为我们现在钱多，市场上要卖出土地的紧迫性也很高，所以我们一定会利用这样的机会去买地，用香港的说法就是“入仓”。

潘石屹：我们购地的时候是非常理性的。

去年2月到11月这10个月的时间，中国大陆的土地市场是最疯狂的十个月。疯狂到什么程度呢？就是楼面价格比周围的房价都要贵，也就是所谓的面粉贵过面包。可是在这10个月时间，SOHO中国无论是在上市前还是上市后，我们账面上都有大量的现金，我们的负债率也是非常低的，在这疯狂的10个月中，我们一平方米的地都没有进，理性、严格遵守纪律是至关重要的。

《21世纪》：SOHO中国今年会否考虑进入二线城市开发？

潘石屹：上市之后我们的确曾考虑过是否要进入二线城市，也到北京 、上海 之外的城市去考察过，但是之后我们还是决定全力收回北京，我们觉得这个策略是对的，因为北京的回报率是非常高的，但50%的利润率不是唯一的指标。

张欣：北京的利润率很高。所以今后买地还是会集中在北京。

阎岩(SOHO执行董事兼财务总监)：我们现在在看很多地，今年绝大部分的机会还是在北京，还是市中心商业地块，这和我们上市以来在做的业务是一直吻合的，而且和去年上半年相比，今年的机会会更多。

《21世纪》：之前你讲过要把公司的负债率提上去，这个计划大概需要多久实现？今年负债率水平将达到多少？

潘石屹：我们的确是要把负债率提高上去，因为我们的负债率现在只有8.5%，非常低。在目前通货膨胀如此严峻的情况下，这么低的负债率实际上是限制了我们公司的潜力，潜力没有发挥出来，所以我们是定了一个长远计划，一方面，就是要把手里的钱花出去，另一方面，就是要把负债率提起来，把我们企业的潜力充分发挥出来。

至于时间上，我们慢慢再看吧。 （于晓娜 来源：21世纪经济报道）

潘石屹:北京"地主"很着急 抛地力保资金链

内容提示：昨天，SOHO中国董事长潘石屹向媒体透露，近期其所接触的“地主”（特别是北京 地区）都急于签订土地出让合同，土地的交易市场越来越趋向宽松。

从4月份以来，无论是北京还是外地的“地主”都急于将手中的筹码抛出。昨天，SOHO中国董事长潘石屹(博客)向媒体透露，近期其所接触的“地主”（特别是北京地区）都急于签订土地出让合同，土地的交易市场越来越趋向宽松。

“2007年起，特别是3、4月份，北京房价一直上涨，房屋成交量及价格都不正常。”潘石屹表示，因此房地产市场出现调整是正常的。对于北京房价走势，他分析认为，由于8000元/平方米以下、90平方米户型的住房供应量大，其价格下调压力更大。

潘石屹分析指出，去年三项政策对房地产市场影响最大。其一，是去年下半年二套房贷款限制；其二，加强保障性住房供应；其三，90/70政策。他分析认为，其中后两项政策今年将显现。

而且，“目前开发商资金链非常紧张。”他进一步分析指出，根据国家统计局的数字，去年全年房地产的销售额是2.9万亿人民币，而去年中国房地产公司购买土地的资金就超过了3万亿，资金链紧绷是肯定的。据他了解到的情况，目前银行基本停止给开发商贷款，使得房地产企业资金链更是雪上加霜。

值得注意的是，潘石屹还透露，近期其所接触的“地主”（特别是北京地区）都急于签订土地出让合同，土地的交易市场越来越趋向宽松。

经典案例剖析：恒大地产：致命的上市

恒大地产原定于3月28日在香港 交易所挂牌，募集资金超过100亿元。但3月20日其以“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”为由，宣布中止香港上市计划。

这种结局无疑是灾难性的。根据恒大地产的招股书，截至2007年9月30日，其负债总额为141亿元，资产负债率为95％。截至今年1月底，恒大地产在1至2年内需要偿还的银行借贷为26.8亿元，2至5年内要偿还的银行借贷为71.6亿元。而且，恒大地产在去年一年间的土地储备较前年扩大7倍多，达到4578万平方米，尚有巨额土地出让金未支付。

这些资金缺口，恒大地产原本指望上市融资来堵上。为了募集更多的资金，恒大地产去年在全国疯狂拿地，其套路与当年的顺驰集团如出一辙：快速储备土地，快速上市募集资金继续维持开发。但顺驰的香港上市计划却以失败告终，资金链断裂的顺驰无奈贱卖55％的公司股权才得以渡过难关。

（上海 证券报）

潘石屹任志强没比万科多捐 网友为何不原谅王石

在舆论的压力下，王石道歉了。然而，大家不但没有同情和谅解他，反而发出了更多的质疑。多数网友认为他只不过是迫于压力而作出的妥协，甚至有人分析说他所追捐的一亿元只是“一种公关技巧”。

王石到底错在哪？正如他自己所说：“在不恰当的时候说了不恰当的话。”捐款多少本来是企业自己的事，万科虽是中国市值最大的房地产公司，但它只肯捐200万元，大家充其量只能对其进行道德评判，因为没有哪部法律规定万科必须捐多少。

但王石错在于国难当头的特殊时刻，却高谈什么“万科捐200万是合适的，不能让慈善成为负担，内部员工捐款不能超过10元”。虽然说爱心的大小不能以捐赠的多少来衡量，但作为一个企业公民，万科在地震中是否也应该多承担一些责任呢？国家遇此灾难，捐赠就不仅是一份爱心，而且是一份社会责任，一份爱国情怀。落实到具体行动中，捐赠的多少至少一定程度上体现着其对社会责任的担当，对“国家兴亡、匹夫有责”的诠释。

其实，潘石屹、任志强、冯仑们捐的不比万科多，为什么他们却没有和王石一样背负骂名？原因很简单，他们这一次没有出来乱“放炮”。

说到底，一些人之所以在国难时刻还敢出来说“不恰当”的话，根子恐怕在于“精英”意识。一些人自视为科学理性的代言人，是“意见领袖”，总觉得自己所说的话就能左右别人。然而，这些“精英”们可能高估了自己。那个为灾区捐了105元钱的乞讨老人，让人感动更多、启示更多。（子在渊）

（《广州 日报》）

潘石屹：房企“百日剧变” 将力保京沪暴利

⊙潘石屹

近期我得出“百日剧变”这个结论，有三个理由：第一、发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场；第二、国内从紧的货币政策；第三、去年开发商买地花的钱太多，入不敷出。从4月25日起银行的准备金率将再提高0.5%，这使得从紧的货币政策更加紧张了，市场上的资金更少了。

“百日剧变”后，行业调整最可能出现的格局是：房地产企业出现分化，通俗讲就是“冰火两重天”。这种变化不取决于房地产企业规模的大小，主要取决于它的财务状况是不是健康，负债率是不是高，调整的方向是不是正确。那些负债率特别高、超出自己偿还能力范围的企业将是这次变化中调整的对象。

经济形势和金融环境比较好的时候，考察房地产企业主要是看它的净资产值、营业额、土地储备；但在经济形势和金融环境不好时，衡量一个房地产企业健康或不健康的主要考核指标就是它的负债率以及立即偿还贷款的能力。

这次调整之后，我想对市场的影响首先是房子供应量会减少。因为市场上要形成房子的供应量，主要取决于土地、钱和开发商这三个因素，而从目前来看，土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量主要取决于“钱”。在此期间，一部分房地产企业可能会采用降价的方式回笼资金，但有许多尤其是在去年圈了许多土地的企业，它们手中绝大多数的资产是土地，而不是房子，想低价销售房子，手头也没有。

但同时，我们需要看到市场的另一方面，即需求方面，因为按揭的从紧，需求也可能会下跌。所以，单纯地去谈房价是没有任何意义的，看房价的变化趋势，最关键的是要看房价背后的供求关系，影响供应和需求的力量是否会发生变化。

另外，房地产企业也是有地域性的。今年北京 和上海 这两个城市受的影响不会很大，因为在北京和上海开发的房地产企业一般都比较有实力，而那些全国性开发的房地产企业在资金紧张的情况下，也必先保北京和上海的项目。而其他城市的变化则可能要大一些，那些全国性开发的房地产企业可能会“舍卒保车”，延缓甚至牺牲这些城市的项目来保住北京和上海这些大城市的项目，因为大城市有足够的市场，收益率也较高。

（作者为SOHO中国董事长，实习生朱宇琛整理）

潘石屹访台感言：台湾是一块商业处女地

本报记者 谭璐 特约记者 叶海蓉

结束了走马观花的台湾行之后，SOHO中国董事长潘石屹感慨，台湾是大陆商人的处女地，也是台湾发展停滞之后迸发出来的机会。

在与包括本报记者在内的媒体聊天时，他表示，两岸“三通”之后，一定会有许多大陆的观光客和游客去台湾，这对台湾的经济和房地产是一个巨大的刺激。这可能是台湾房地产目前的平衡状态所不能承受的，所以需要旅游观光物业方面的投资。

此前一周，由内地多家企业老板组成的考察团抵达台湾，进行了四天考察，潘石屹就是其中一员，团员的名单还包括凤凰卫视董事局主席及中城乐天房地产董事长刘长乐、广州 富力地产董事局主席李思廉、雅居乐地产CEO陈卓贤、万通地产董事局主席冯仑、建业地产董事长胡葆森等。

老潘的博客中写到，在访台的晚宴中，他听到宾客们说的最多的是“快了”、“很快就会改变了”等字眼。因此他“能强烈感受到，台湾整个社会蕴藏着一股巨大寻求改变的能量。”

据台湾信义豪宅协会统计，今年首季全台豪宅市场成交平均总价较上季成长34.1%，平均单价每平方米达59.54万新台币，比起去年全年涨幅达18.75%。台湾建筑公会理事长穆椿松也指出，随着两岸房地产交流愈来愈热络，双方均应把握机会进一步推动合作。

台湾是大陆商人的处女地

《21世纪》：通过你在台湾的实地考察感受，你觉得对于大陆企业来说，目前在台投资要坚持哪些原则，注意什么问题？

潘石屹：我们的投资原则无论在台湾还是在其它任何地方都不会改变，首先考虑的是合法性，严格遵守当地法律；其次要赚钱。目前，台湾的法律是限制大陆资金去投资当地房地产的（所以我们会遵守）。

记者：您这次台湾之行看到了哪些投资机会？

潘石屹：这次我只是走马观花，我想在“三通”之后，让同事和专业人士一起再去考察，对当地的法律、市场和具体项目进行评估。两岸“三通”之后，台湾一定有很大的商业机会。对中国大陆来说，台湾是一块商业处女地，这也是台湾多年来发展停滞之后迸发出来的机会。

《21世纪》：虽是走马观花，你也判断未来台湾的商机很大，您觉得哪些领域最有投资潜力？

潘石屹：普通住宅基本已经过剩，我们在台中市了解到，他们的“国民住宅”——有点像大陆的经济适用房，敞开来卖还有几百套没有销售出去。我觉得，一旦两岸实现了“三通”，会对旅游观光行业产生巨大刺激，这可能是潜力最大的行业。

看好观光旅游物业

《21世纪》：作为一个地产开发商，你认为“三通”对台湾房地产业的刺激会有多大？

潘石屹：台湾的房地产市场其实是一个高端市场，因为台湾的人均GDP已超过1.5万美元，但过去几年时间发展有所停滞。“三通”之后，相信大陆一定会有许多的游客、商务人士去台湾，这对台湾的经济和房地产将是巨大的刺激。这可能也是当地房地产目前的平衡状态所不能承受的，所以更需要旅游观光物业的投资。

记者：你这么看好旅游观光物业，又有在国内开发类似项目的经验，这次去台湾后，未来是否也会计划投资新建一个“阿里山下的公社”（编者注，潘石屹在北京 开发过一个观光别墅酒店项目，名为“长城脚下的公社”）？

潘石屹：还没有具体的想法。但我们看到台湾经济成长中主要的力量还是中小型企业，SOHO这种商业模式对台湾来说也是适合的，因为这是网络时代、信息时代的产物。

我们在台北 考察时，看到有人在做和“长城脚下的公社”类似的项目，只是他们的规模更大，有177座房子，其中好几位设计师正是我们“长城脚下的公社”的设计师。